Reclamación por defectos en el suelo de las viviendas
En una promoción de 84 viviendas nuevas entregadas en 2006 aparecieron problemas en el pavimento interior de las viviendas, como despegues, abombamientos y roturas de las baldosas. La promotora costeó unas reparaciones urgentes y más adelante, tanto las dos comunidades de propietarios afectadas como la misma promotora demandaron a la empresa constructora. Le reclamaban el coste de la reparación más gastos de alojamiento y depósito de mobiliario durante la ejecución de las obras de reparación.
El presidente puede reclamar por defectos constructivos.
En primera instancia (2015) se condenó a la constructora por los daños que habían aparecido de modo visible en cierto número de viviendas. La Audiencia Provincial (2017) estimó el recurso de las demandantes y amplió la condena a la reparación de esos defectos en todas las viviendas de la promoción, al considerar que los defectos del pavimento afectaban a todas las viviendas (era un defecto generalizado), aunque en algunas no se hubiese manifestado aún. Los defectos afectan a la habitabilidad de las viviendas y se produjeron dentro del plazo legal de garantía de 3 años. Se condena a la constructora a sustituir la totalidad de los pavimentos de la promoción, con un coste superior al millón de euros.
A quién reclamo por defectos de construcción.
La constructora pretendió atribuir responsabilidad al arquitecto superior (por cambiar el tamaño de las baldosas y por modificar el trazado de los tubos de calefacción) y al aparejador (por mala elección del material de agarre y mala supervisión del trabajo de colocación). Ambos técnicos no había sido incluidos en la demanda. La Audiencia, tras el análisis por peritos de las causas del defecto, exculpó a esos técnicos y situó la causa del problema en que los colocadores de las baldosas no habían seguido las instrucciones del fabricante para la utilización correcta de aquellas baldosas (limpieza previa de la solera, uso de doble encolado, respeto de juntas de dilatación, etc.). Como los colocadores dependían de la constructora, se condenó a esta empresa.
Sus derechos en la compra de vivienda sobre plano.
La empresa constructora recurrió al Supremo, quien dictó sentencia con fecha de 17 de junio de 2021.
Los defectos afectan a todas las viviendas, aunque no se vean
El Supremo confirma que el defecto es común a las 84 viviendas, aunque
Reclamación por defectos en el suelo de las viviendas
En una promoción de 84 viviendas nuevas entregadas en 2006 aparecieron problemas en el pavimento interior de las viviendas, como despegues, abombamientos y roturas de las baldosas. La promotora costeó unas reparaciones urgentes y más adelante, tanto las dos comunidades de propietarios afectadas como la misma promotora demandaron a la empresa constructora. Le reclamaban el coste de la reparación más gastos de alojamiento y depósito de mobiliario durante la ejecución de las obras de reparación.
El presidente puede reclamar por defectos constructivos.
En primera instancia (2015) se condenó a la constructora por los daños que habían aparecido de modo visible en cierto número de viviendas. La Audiencia Provincial (2017) estimó el recurso de las demandantes y amplió la condena a la reparación de esos defectos en todas las viviendas de la promoción, al considerar que los defectos del pavimento afectaban a todas las viviendas (era un defecto generalizado), aunque en algunas no se hubiese manifestado aún. Los defectos afectan a la habitabilidad de las viviendas y se produjeron dentro del plazo legal de garantía de 3 años. Se condena a la constructora a sustituir la totalidad de los pavimentos de la promoción, con un coste superior al millón de euros.
A quién reclamo por defectos de construcción.
La constructora pretendió atribuir responsabilidad al arquitecto superior (por cambiar el tamaño de las baldosas y por modificar el trazado de los tubos de calefacción) y al aparejador (por mala elección del material de agarre y mala supervisión del trabajo de colocación). Ambos técnicos no había sido incluidos en la demanda. La Audiencia, tras el análisis por peritos de las causas del defecto, exculpó a esos técnicos y situó la causa del problema en que los colocadores de las baldosas no habían seguido las instrucciones del fabricante para la utilización correcta de aquellas baldosas (limpieza previa de la solera, uso de doble encolado, respeto de juntas de dilatación, etc.). Como los colocadores dependían de la constructora, se condenó a esta empresa.
Sus derechos en la compra de vivienda sobre plano.
La empresa constructora recurrió al Supremo, quien dictó sentencia con fecha de 17 de junio de 2021.
Los defectos afectan a todas las viviendas, aunque no se vean
El Supremo confirma que el defecto es común a las 84 viviendas, aunque en algunas no se hubiese hecho visible aún el daño. El defecto es generalizado, ya que se causa por la forma defectuosa de ejecución del solado de las viviendas, que fue la misma para toda la promoción. El vicio existe en todas las viviendas, aunque en algunas no se hubiese manifestado. Hay un “fracaso generalizado” de esa partida de la obra. No se trata de defectos puntuales. Dicho defecto se ha manifestado dentro del plazo de garantía legal de tres años. Al haberse hecho visible en algunas viviendas, pero afectar a todas ellas por la causa probada del defecto, el plazo de la garantía ya no sigue corriendo para el resto de viviendas en las que los abombamiento son eran aún visibles.
Constatado el defecto se confirma que la ineficiente instalación del pavimento de cada vivienda constituye un daño para cada uno de sus titulares, sin perjuicio de que se hayan manifestado o no los defectos.
El Supremo sí ve responsabilidad del aparejador
Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el arquitecto técnico o aparejador es responsable de dirigir la ejecución material de la obra y la disposición de los elementos constructivos, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra. Debe controlar y supervisar los materiales que se usan y su correcta colocación.
Si ha habido omisión de la vigilancia debida, existe una responsabilidad del aparejador. La jurisprudencia ha reiterado que “dentro de las responsabilidades atribuibles al Aparejador o Arquitecto Técnico, están las de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado”. Cuando el defecto o vicio constructivo es una imperfección en la ejecución material que, por su magnitud, afecta a toda la obra, hay responsabilidad del arquitecto técnico.
Así, no se acepta la responsabilidad exclusiva de la Constructora y se declara la responsabilidad del arquitecto técnico en el fracaso generalizado de la pavimentación de las viviendas.
Ahora bien, como el Aparejador no había sido demandado por los demandantes en el litigio, no puede ser condenado en este proceso. La responsabilidad que le ha atribuido el Tribunal servirá para que la Constructora pueda luego reclamar al Aparejador su parte de responsabilidad, en otro proceso judicial.
(Se da además el caso de que el Aparejador había fallecido y fue sucedido por su esposa, que fue quien asistió a todo el procedimiento).
